Vorlage - HIL/2021/205  

1. Der Bauplatzeinteilung nach dem 3. Teilungsentwurf des Vermessungsbüros Erdmann

 aus Gifhorn – Anlage 1 – mit insgesamt 32 Bauplätzen mit der Gebietsausweisung

 allgemeines Wohngebiet wird zugestimmt.

 In diesem Zusammenhang wird darauf hingewiesen, dass die Bauplätze Nr. 27 und 30

 in Größe von jeweils 875 qm bereits vermessen wurden und dem Selbstbehalt der

 Alteigentümer dienen.

2. Für die im Mischgebiet gelegenen Bauplätze – gekennzeichnet mit ABC – werden

 spezielle Vergabekriterien und Bedingungen zu einem späteren Zeitpunkt festgelegt. In

 der städtebaulichen Kalkulation wurde ein Verkaufspreis in Höhe von 110,00 €/qm

 kalkuliert.

3. Die als Anlage 2 beigefügte städtebauliche Kalkulation mit der Ermittlung des

 vorläufigen Überschusses wird zur Kenntnis genommen.

4. Der Verkaufspreis für die Bauplätze 1 bis 26, 28 und 29, 31 und 32 (im B-Plan

 festgesetzte Bebauung mit einem Vollgeschoss) wird einheitlich auf 138,00 €/qm

 festgesetzt.

5. Die Erwerber haben die Nebenkosten zum Grundstückskaufvertrag (Notar-,

 Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer u.a.) zu übernehmen. Im Verkaufspreis sind

 allerdings die Vermessungskosten zum Bauplatz enthalten.

6. Die Bauplätze werden teilerschlossen zum Verkauf angeboten.

 a) Der Verkaufspreis beinhaltet den nach §§ 127 ff. BauGB zu erhebenden

  Erschließungsbeitrag für die erstmalige Herstellung der Straße einschließlich

  Straßenentwässerung, Straßenbeleuchtung und Straßenbegleitgrün. Der

  vorgenannte Beitrag wird auf der Grundlage der Erschließungsbeitragssatzung

  und einer noch zu erstellenden Kostenkalkulation in den Grundstückskauf-

  verträgen vom Käufer abgelöst.

 b) Der Ausgleich für die Eingriffe in Natur und Landschaft erfolgt nach der im

  Bebauungsplan festgesetzten Kompensation. Für diese Ausgleichsflächen ist

  ein Kostenerstattungsbetrag festzusetzen, der ebenfalls vom Käufer vertraglich

  abgelöst wird.

 c) Darüber hinausgehende Erschließungskosten für die Abwasser- und Nieder-

  schlagswasserbeseitigung, Wasser-, Gas- und Stromversorgung u.ä. sind im

  Verkaufspreis nicht enthalten und müssen vom Käufer direkt mit den Ver- und

  Entsorgungsträgern abgerechnet werden.

7. Für die Abarbeitung der im Fachbereich Finanzen geführten Interessenliste zum

 Wohnbaugebiet (aktuell rund 633 Bewerber) ergibt sich folgende Reihenfolge:

 a) Die Verteilung der Bauplätze erfolgt in einem Losverfahren mit mehreren

  Lostöpfen.

  aa) Lostopf 1: (rd. 79 Bewerber)

   Um den Wohnbildungsbedarf der ortsansässigen Bevölkerung vorrangig

   zu berücksichtigen, erfolgt die Verteilung der Bauplätze im Lostopf

   ausschließlich an Kaufinteressenten aus der Gemeinde Hillerse bzw. an

   ehemalige Einwohner aus Hillerse.

   Bei der Vergabe der Bauplätze gelten Ehepaare bzw. Lebensgemein- 

   schaften als ein Antragsteller.

   Erwerbsberechtigt sind ausschließlich Personen, die das 18. Lebensjahr

   vollendet haben.

  bb)  Lostopf 2: (rd. 124 Bewerber)

   Interessenten aus dem Gebiet der Samtgemeinde Meinersen.

   Sofern nach Abarbeitung der beiden Lostöpfe noch Bauplätze zur

   Verfügung stehen.

  cc)  Lostopf 3: (rd. 430 Bewerber)

   Restliche Bewerber mit einem Wohnsitz außerhalb des Samtgemeinde-

   gebietes.

 b) Das Losverfahren wird unter notarieller Beteiligung durchgeführt.

 c) Bei der Zuordnung zu den einzelnen Lostöpfen wird neben dem Erstwohnsitz

  auch der Zweitwohnsitz anerkannt.

 d) Gewerbliche Unternehmen bzw. juristische Personen werden bei der Bauplatz-

  vergabe (außer MI-Flächen) nachrangig erst dann berücksichtigt, wenn die

  Lostöpfe 1 bis 3 abgearbeitet sind und noch Bauplätze zur Verfügung stehen.

8. Um eine künftige Spekulation mit Baulandflächen zu unterbinden, wird festgelegt, dass

 zunächst jeder Interessent ausnahmslos nur einen Bauplatz erhalten kann.

9. Im Rahmen der Bauplatzvergabe wird eine zeitliche Bauverpflichtung aufgenommen.

 Danach sind die Erwerber verpflichtet, das Grundstück innerhalb eines Zeitraumes von

 vier Jahren – gerechnet ab Beurkundung des Grundstückskaufvertrages – zu bebauen,

 wobei die baurechtlich genehmigte Hochbaumaßnahme mit einem Wohnhaus innerhalb

 eines Zeitraumes von 4 Jahren fertiggestellt sein muss. Die vorgenannte Verpflichtung

 wird im Grundbuch als Rückauflassungsvormerkung eingetragen. Die Nichtbeachtung

 dieser Regelung hat die Rückübertragung des Bauplatzes abzüglich eines

 Kaufpreisanteils in Höhe von 3,00 €/qm zur Folge.

10. Bei einer Übertragung bzw. einer Weiterveräußerung des erworbenen unbebauten

 Grundstücks oder Teilen davon darf der Käufer bzw. Rechtsnachfolger während der

 Dauer von vier Jahren ab Beurkundung des Grundstückskaufvertrages keinen Gewinn

 erzielen, sondern muss einen etwaigen Differenzbetrag zwischen einem höheren

 Weiterverkaufspreis und dem jetzigen Kaufpreis an die Gemeinde abführen. Nach

 Ablauf  der vier Jahre greift die Bebauungsverpflichtung.

11. Mit diesem Gemeinderatsbeschluss wird die Interessentenliste seitens der Verwaltung

 geschlossen.

12. Auf den Grundsatzbeschluss des Gemeinderates vom 15.12.2003 – Beschlussvorlage

 Nr. 2003-0100/00 – zur Vermarktung künftiger Baulandflächen und zur Erhebung einer

 Verwaltungskostenpauschale für die Samtgemeinde Meinersen wird hingewiesen.

Aufgrund der umfangreichen Darstellungen im Beschlussvorschlag wird im Sachverhalt nur auf wesentliche, grundlegende und zusätzliche Erläuterungen eingegangen:

Zu 1.:

Nach dem aktuellen Teilungsentwurf des Vermessungsbüros Erdmann aus Gifhorn können in dem Wohnbaugebiet insgesamt 32 Bauplätze zur Bebauung mit Einzel- und Doppelhäusern gebildet werden.

Die Grundstücksnummern 27 und 30 – jeweils in Größe von 875 qm – bleiben im Eigentum der Alteigentümer Schnelle und Blickwede. Im Rahmen der Abwicklung der Ankaufverträge aus 2017 wurden beide Bauplätze bereits vermessen.

Zu 3.:

Die als Anlage beigefügte städtebauliche Kalkulation schließt aktuell für die Gemeinde Hillerse bezogen auf das Wohnbaugebiet mit einem Überschuss in Höhe von rund 760.000,00 € ab. Hierbei ist allerdings zu berücksichtigen, dass lediglich die Kosten zur Herstellung der Baustraße und die an den Wasserverband zu leistenden Investitionszuwendungen zur Herstellung des Regenrückhaltebeckens und der Regenwasserkanäle auf der Grundlage von Ausschreibungsergebnissen ermittelt wurden. Alle weiteren Auszahlungen basieren auf Grobkalkulationen und Kostenschätzungen.

In den Ankaufverträgen mit den Alteigentümern wurde die sogenannte 50:50 – Regelung zur Überschussbeteiligung vereinbart. Dennoch kann die Gemeinde als Stellschraube bei der Höhe des festgelegten Verkaufspreises direkt Einfluss auf ihren späteren Überschuss nehmen.

Zu 4.:

Nach der aktuellen Bodenrichtwertkarte des Katasteramtes Gifhorn beträgt der Kaufpreis für voll erschlossenes Wohnbauland in Hillerse mit Stand vom 31.12.2020 = 80,00 €/qm. Aus Sicht der Verwaltung ist der vorgeschlagene Verkaufspreis in Höhe von 138,00 €/qm wertangemessen und aufgrund der Vielzahl der Kaufinteressenten wirtschaftlich umsetzbar. Zudem ist hier zu berücksichtigen, dass in dem Verkaufspreis bereits der Erschließungskostenanteil – siehe auch städtebauliche Kalkulation – in Höhe von rund 50,00 €/qm enthalten ist.

Zu 7.:

Nach den Bestimmungen des Nds. Kommunalverfassungsgesetzes (NKomVG) in Verbindung mit der in der Hauptsatzung der Gemeinde festgelegten Wertgrenzen muss jeder einzelne Bauplatzverkauf im Rat der Gemeinde Hillerse beschlossen werden.

Im Rahmen der Vergabe der Bauplätze sollte der Wohnbildungsbedarf der einheimischen Bevölkerung vorrangig gedeckt werden.

Zu 9. und 10.:

Die Aufnahme einer zeitlichen Bauverpflichtung hat den Vorteil, dass die Gemeinde Hillerse zeitnah mit dem Endausbau der Erschließungsanlagen beginnen kann. Des Weiteren wird eine Spekulation mit Bauland – wie schon in anderen Wohnbaugebieten zu beobachten – durch die Aufnahme dieser Verpflichtung unterbunden. Zur Absicherung dieser Regelung ist die Aufnahme in das Grundbuch zwingend erforderlich. Die notariellen Kosten einer Rückabwicklung trägt der Veranlasser – also der Bauplatzkäufer.

Zu 12.:

Nach dem Grundsatzbeschluss aus dem Jahre 2003 erhält die Samtgemeinde Meinersen eine Verwaltungskostenpauschale in Höhe von 7% vom festgesetzten Verkaufspreis der Bauplätze.

Allgemeines:

Es ist vorgesehen, dass die Verwaltung mit der Vermarktung der Bauplätze ab September dieses Jahrs beginnt. Zunächst ist allerdings die Interessentenliste nach den Anforderungen der Vergabekriterien auszuwerten.

Gegenstand dieser Vorlage ist zunächst die Festlegung eines Verkaufspreises und grundlegender Kriterien zur Vergabe der Bauplätze.

Finanzielle Auswirkungen ergeben sich sofern erst im Rahmen der bereits begonnenen Erschließung des Wohnbaugebietes und im Rahmen der einzelnen durch den Gemeinderat noch zu beschließenden Bauplatzvergaben.

Anlage 1 – Aufteilungsplan Bauplätze

Anlage 2 – Vorläufige städtebauliche Kalkulation