Vorlage - MEI/2020/287-01
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Beschlussvorschlag:
I. In den vorgenannten Wohnbaugebieten sind insgesamt 3 Bauplätze für den Geschoss- bzw. Mietwohnungsbau vorgehalten worden:
- Päse - Bauplatz Nr. 12 in Größe von 1.806 qm
- Meinersen - Bauplatz Nr. 1 in Größe von 3.254 qm und
Bauplatz Nr. 2 in Größe von 3.019 qm.
Die Vergabe der gemeindlichen Bauplätze für den Mietwohnungsbau erfolgt im Rahmen
eines Kaufpreis- und konzeptbezogenen Auswahlverfahrens.
Die in den Interessentenlisten notierten Investoren haben der Gemeinde
- ein Kaufpreisangebot und
- eine detaillierte Entwurfsplanung mit Darstellung des geplanten Vorhabens
vorzulegen.
II. Im Einzelnen werden folgende Kriterien festgelegt:
- Kaufpreis
Die interessierten Investoren unterbreiten der Gemeinde ein separates Kaufpreisangebot, wobei folgende Mindestkaufpreise festgelegt werden:
- Päse - 95,00 €/qm und
- Meinersen – Süd 140,00 €/qm.
- Detaillierte Entwurfsplanung
Die Investoren haben der Gemeinde umfassende Unterlagen zum geplanten Gebäude und zur Gestaltung der Außenanlage mit folgendem Inhalt vorzulegen:
a) Angabe der überbauten Grundstücksfläche,
b) Anzahl der geplanten Wohneinheiten, wobei für jedes Gebäude mindestens X Wohneinheiten errichtet werden müssen,
c) Größe der geplanten Wohneinheiten,
d) Vorlage eines beurteilungsfähigen Bebauungsvorschlags mit Ansichten des Gebäudes,
e) Darstellung einer energetischen / energiesparenden Bauweise,
f) Nennung der Werkstoffe der Außenwände (z.B. Klinker, Putz),
g) Erläuterung des Bauvorhabens in textlicher Form,
h) Angabe zur Höhe der Startmiete in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche,
i) Vorlage eines Lageplanes mit Darstellung der geplanten Außenanlagen, wobei die Standorte
- eines Spielplatzes (§ 9 Abs. 3 Nds. Bauordnung),
- der geforderten Einstellplätze und
- der vorgesehenen privaten Grünflächen
eingezeichnet sind.
j) Weitere freiwillige Angaben, die die Vorzüge der eigenen Planung hervorheben.
k) Eine persönliche Vorstellung der Konzepte durch die Investoren in den politischen
Gremien wird nicht ausgeschlossen.
l) Angaben zur Barrierefreiheit
- Das eingereichte Konzept wird bei Zuteilung Grundlage des zu beurkundeten Grundstückskaufvertrages.
III. Allgemeine Bedingungen und Vorgaben der Gemeinde im Rahmen der Bauplatzabgabe:
- Vertragskosten
Der Investor hat die Nebenkosten zum Grundstückskaufvertrag (Notar-, Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer u.a.) zu übernehmen. Im Kaufpreis sind die Vermessungskosten zum Bauplatz enthalten.
- Erschließung
Die Bauplätze werden teilerschlossen verkauft.
a) Der Verkaufspreis beinhaltet den nach §§ 127 ff. Baugesetzbuch zu erhebenden Erschließungsbeitrag für die erstmalige Herstellung der Straße einschließlich Straßenentwässerung, Straßenbeleuchtung und Straßenbegleitgrün. Der vorgenannte Beitrag wird auf der Grundlage der Erschließungsbeitragssatzung und einer noch zu erstellenden Kostenkalkulation in den Grundstückskaufverträgen vom Käufer abgelöst.
b) Baugebiet Päse
Da der Bebauungsplan explizit keinen Ausgleich für die Eingriffe in Natur und Landschaft vorsieht (gemäß Ratsbeschluss aber auf freiwilliger Basis), entfällt die Festsetzung eines Kostenerstattungsbetrages.
Baugebiet Meinersen – Süd
Der Ausgleich für die Eingriffe in Natur und Landschaft erfolgt nach der im Bebauungsplan festgesetzten Kompensation. Für diese Ausgleichsmaßnahmen ist ein Kostenerstattungsbetrag nach der entsprechenden gemeindlichen Satzung festzusetzen, der ebenfalls vom Käufer vertraglich abgelöst wird.
Beide Beiträge sind im Kaufpreis enthalten.
c) Darüberhinausgehende Erschließungskosten für die Abwasser- und Niederschlagswasserbeseitigung, Wasser-, Gas- und Stromversorgung u.ä. sind im Verkaufspreis nicht enthalten und müssen vom Investor direkt mit den zuständigen Ver- und Entsorgungsträgern abgerechnet werden.
- Bebauungsverpflichtung
Im Rahmen der Bauplatzvergabe wird eine zeitliche Bauverpflichtung aufgenommen. Danach ist der Investor verpflichtet, das Grundstück nach den bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Festsetzungen innerhalb eines Zeitraumes von 4 Jahren – gerechnet ab Beurkundung des Grundstückskaufvertrages – zu bebauen, wobei die baurechtlich genehmigte Hochbaumaßnahme innerhalb dieses Zeitraumes bezugsfertig hergestellt sein muss.
- Veräußerungsverbot
Eine Veräußerung oder Drittüberlassung des erworbenen Bauplatzes in unbebautem Zustand wird ausgeschlossen. Dieses Veräußerungsverbot erlischt mit der Fertigstellung des bezugsfertigen Gebäudes.
- Nichtbeachtung III. Ziffern 3. und 4.
Die vorgenannte Bebauungsverpflichtung und das Veräußerungsverbot werden als Verpflichtung im Grundbuch als Rückauflassungsvormerkung zugunsten der Gemeinde eingetragen. Die Nichtbeachtung dieser Regelungen hat die Rückübertragung des Bauplatzes abzüglich eines Kaufpreisanteils in Höhe von
3,00 € / qm zur Folge.
- Bau und Nutzung als Mietwohnung
Der Investor ist verpflichtet, ausschließlich Mietwohnungen zu errichten – keine Eigentumswohnungen. Die errichteten Wohneinheiten sind dem Mietmarkt für einen Zeitraum von 5 Jahren – gerechnet ab Erstbezug des Gebäudes - zur Verfügung zu stellen.
- Veräußerungsverbot Gebäude und Wohneinheiten
Das erstellte Gebäude im Ganzen oder auch einzelne Wohneinheiten dürfen für einen Zeitraum von 10 Jahren – gerechnet ab Erstbezug des Gebäudes - nicht veräußert werden.
- Nichtbeachtung III. Ziffern 6. und 7.
Bei Verletzung der zeitlichen Verpflichtungen zur Nutzung als Mietraum und zum Verkauf des Gebäudes bzw. einzelner Wohneinheiten hat der Investor eine Vertragsstrafe zu zahlen, die die Gemeinde für jeden Fall der Zuwiderhandlung nach billigem Ermessen festsetzt. Die Vertragsstrafe wird schuldrechtlich im Grundstückskaufvertrag aufgenommen.
IV. Angebotsabgabe
Die interessierten Investoren haben ihre Angebote mit Unterlagen bis zum
15.Oktober 2020
einzureichen.
Bei dieser Frist handelt es sich um eine Ausschlussfrist.
V. Entscheidung über Bauplatzvergabe
Nach Auswertung der Kaufangebote und der eingereichten Entwurfsplanungen trifft der Gemeinderat die abschließende Entscheidung über die Vergabe jedes einzelnen Bauplatzes.
Sachverhalt:
Aufgrund der umfangreichen Darstellungen im Beschlussvorschlag wird im Sachverhalt nur auf wesentliche, grundlegende und zusätzliche Erläuterungen eingegangen.
Durch die Vergabe der Bauplätze kann die Gemeinde zielgerichtet attraktiven Mietwohnraum schaffen. Hierbei muss sich der zu errichtende Wohnblock in Größe und Aussehen in das von selbstgenutzten Einfamilien- und Doppelhäusern geprägte Umfeld einfügen. Wünschenswert ist eine energie- und familienfreundliche Bauweise.
Für den Geschoss- und Mietwohnungsbau liegen der Verwaltung für die Baugebiete
- Päse – 5 Bewerbungen,
- Meinersen – Süd – 12 Bewerbungen
von potenziellen Investoren vor. Eine entsprechende Auflistung der Bewerber ist als Anlage 1 beigefügt.
Zur Durchführung des konzeptbezogenen Angebotsverfahrens erhalten die Bewerber einen Auszug des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes, das vorliegende Bodengutachten, den Aufteilungsplan zum jeweiligen Wohnbaugebiet und die vom Gemeinderat beschlossenen Kriterien und Bedingungen zur Vergabe.
Wie bei den Grundstücken zum Bau von Einfamilien- und Doppelhäusern schon angewandt, wird auch hier eine Bauverpflichtung und ein Veräußerungsverbot für den unbebauten Bauplatz festgelegt.
Weiterhin muss die Gemeinde gewährleisten, dass das Gebäude auch tatsächlich für den Mietwohnungsbau genutzt wird. Dementsprechend sind zur Einhaltung dieser Verpflichtung vertragliche Regularien festzulegen, die bei Nichtbeachtung die Verhängung einer Vertragsstrafe zur Folge haben.
Die Vergabe der Bauplätze durch den Gemeinderat ist nicht nur vom abgegebenen Höchstgebot des Kaufpreises, sondern insbesondere von der sich einfügenden Gestaltung und Bauweise des Gebäudes und der Außenanlagen abhängig. Dabei soll die städtebauliche und architektonische Qualität der eingereichten Entwurfsplanung im Vordergrund stehen.
Als Anlagen 2 und 3 sind die Aufteilungspläne der Wohnbaugebiete Päse und Meinersen mit farblicher Kennzeichnung der Bauplätze für den Geschoss- und Mietwohnungsbau beigefügt.
Finanzielle Auswirkungen:
Gegenstand dieser Beschlussvorlage ist zunächst die Festlegung grundlegender Kriterien zur Vergabe der Bauplätze für den Geschoss- und Mietwohnungsbau.
Finanzielle Auswirkungen ergeben sich insofern erst im Rahmen der noch vom Gemeinderat separat zu beschließenden Bauplatzvergaben.
Anlage/n:
Anlage 2 - Aufteilungsplan Wohnbaugebiet Päse
Anlage 3 - Aufteilungsplan Wohnbaugebiet Meinersen - Süd