Vorlage - LEI/2019/146-01  

1.  Der Bauplatzeinteilung für die Bauplätze Nr. 1 bis 50 (Einfamilien- und Doppelhäuser)

 sowie der Darstellung der öffentlichen Straßenverkehrsflächen nach dem dritten

 Teilungsentwurf des Vermessungsbüros Erdmann aus Gifhorn – Anlage 1 –wird

 zugestimmt.

2. Die Vermarktung der Bauplätze Nr. A bis C – Grundstücke für den Geschoss- und

 Mietwohnungsbau (Wohngebiet WA3) – Anlage 2 – wird bis zur Festlegung

 entsprechender Vergabekriterien durch den Gemeinderat zunächst zurückgestellt.

3. Die als Anlage 3 beigefügte städtebauliche Kalkulation mit der Ermittlung des vorläufigen

 Überschusses wird zur Kenntnis genommen.

4. Der Verkaufspreis für die Bauplätze 1 bis 50 (im B-Plan festgesetzte Bebauung mit

 einem Vollgeschoss, WA1 und WA2) wird einheitlich auf 165,00 €/qm festgesetzt.

5. Der Käufer hat die Nebenkosten zum Grundstückskaufvertrag (Notar-, Gerichtskosten,

 Grunderwerbssteuer u. a.) zu übernehmen. Im Kaufpreis sind jedoch sämtliche

 Vermessungskosten zum Bauplatz enthalten.

6. Die Bauplätze werden teilerschlossen verkauft.

a) Der Verkaufspreis beinhaltet den nach §§ 127 ff. Baugesetzbuch zu erhebenden

 Erschließungsbeitrag für die erstmalige Herstellung der Straße einschließlich

 Straßenentwässerung, Straßenbeleuchtung und Straßenbegleitgrün. Der vorgenannte

 Beitrag wird auf der Grundlage der Erschließungsbeitragssatzung und einer noch zu

 erstellenden Kostenkalkulation in den Grundstückskaufverträgen vom Käufer abgelöst.

b) Der Ausgleich für die Eingriffe in Natur und Landschaft erfolgt nach der im Bebauungsplan

 festgesetzten Kompensation. Für diese Ausgleichsflächen ist ein Kostenerstattungsbetrag

 festzusetzen, der ebenfalls vom Käufer vertraglich abgelöst wird.

c) Darüberhinausgehende Erschließungskosten für die Abwasser- und

 Niederschlagswasserbeseitigung, Wasser-, Gas- und Stromversorgung u. ä. sind im

 Verkaufspreis nicht enthalten und müssen vom Käufer direkt mit den zuständigen Ver-

 und Entsorgungsträgern abgerechnet werden.

7. Für die Abarbeitung der im Fachbereich Finanzen geführten Interessentenliste zum

 Baugebiet (aktuell ca. 970 Bewerber) ergibt sich folgende Reihenfolge:

a) Grundstückseigentümer, die bereits in dem Wohnbaugebiet „Mühlenberg II“ einen

 Bauplatz erhalten haben, werden bei der Vergabe der Bauplätze im Baugebiet

 „Mühlenberg IV“ ausgeschlossen.

b) Das Recht des ersten Zugriffs auf die Bauplätze erhalten die Alteigentümer. Diesem

 Personenkreis wird die Möglichkeit eingeräumt, den bereits dann abschließend

 vermessenen Bauplatz zu den vollen Konditionen und allgemein festgelegten

 Bedingungen zu erwerben. Bei identischen Bauplatzwünschen entscheidet das Los.

c) Der Gemeinderat behält sich die freie Vergabe von insgesamt 2 Bauplätzen vor. Für diese

 Zwecke werden die Bauplätze Nr. 17 und 42 – siehe Anlage 4 – zurückgehalten.

d) Die Verteilung der restlichen Bauplätze erfolgt in einem Losverfahren mit mehreren

 Lostöpfen.

 aa) Lostopf 1: 75 % der verbliebenen Bauplätze werden im Losverfahren verteilt an

  Kaufinteressenten aus der Gemeinde Leiferde. Bei der Zuordnung zu diesem

  Lostopf wird neben dem Erstwohnsitz auch der Zweitwohnsitz anerkannt.

 bb) Lostopf 2: 25 % der verbliebenen Bauplätze werden vergeben an

  Kaufinteressenten mit einem Wohnsitz außerhalb der Gemeinde Leiferde.

Innerhalb der Lostöpfe wird nochmals nach Familienstand wie folgt unterschieden:

• Vorrangig Familien mit mindestens einem Kind unter 12 Jahren, hierzu zählen auch

Alleinerziehende mit Kind sowie gleichgeschlechtliche Paare und

Lebensgemeinschaften mit Kind. Für diesen Personenkreis stehen 50 % der

Bauplätze des 1. Lostopfes zur Verfügung.

• Nachrangig Eheleute/Singles ohne Kinder bzw. mit älteren Kindern usw. Für diese

Personen stehen damit ebenfalls 50 % der Bauplätze des 1. Lostopfes zur

Verfügung.

e) Dabei zählen Ehepartner und Lebensgemeinschaften als ein Antragsteller.

 Erwerbsberechtigt sind ausschließlich Personen, die das 18. Lebensjahr vollendet haben.

f) Nicht vergebene Bauplätze aus Lostopf 1 werden an Interessenten aus dem Lostopf 2

 (vorrangig Familien) weitergegeben.

g) Das Losverfahren wird unter notarieller Beteiligung durchgeführt.

h) Mit diesem Gemeinderatsbeschluss wird die Liste der Interessenten seitens der

 Verwaltung geschlossen.

i) Gewerbliche Unternehmen bzw. juristische Personen werden bei der Bauplatzvergabe

 (außer Flächen für Geschoss-/Mietwohnungsbau) nicht berücksichtigt. Die Bauplätze Nr.

 1 bis 50 sollen ausschließlich für private Interessenten (mit Ausnahme der Bauplätze Nr.

 17 und 42) zur Verfügung stehen.

j) Um eine künftige Spekulation mit Bauflächen zu unterbinden, wird festgelegt, dass jeder

 Käufer ausnahmslos nur einen Bauplatz erhalten kann.

k) Die Käufer haben der Gemeinde vor Abschluss des Kaufvertrages mittels geeigneter

 Unterlagen nachzuweisen, dass die Finanzierung des Grunderwerbs/Bauvorhabens

 gesichert ist.

8. Im Rahmen der Bauplatzvergabe wird eine zeitliche Bauverpflichtung aufgenommen.

 Danach ist der Käufer verpflichtet, das Grundstück nach den bauordnungs- und

 bauplanungsrechtlichen Festsetzungen innerhalb eines Zeitraumes von 4 Jahren –

 gerechnet ab Beurkundung des Grundstückskaufvertrages – zu bebauen, wobei

 die baurechtlich genehmigte Hochbaumaßnahme innerhalb dieses Zeitraumes

 bezugsfertig hergestellt sein muss.

9. Eine Veräußerung oder Drittüberlassung des erworbenen Baugrundstücks in unbebautem

 Zustand ohne Genehmigung der Gemeinde wird ausgeschlossen. Dieses

 Veräußerungsverbot erlischt mit der Fertigstellung des bezugsfertigen Gebäudes.

10.Die vorgenannte Bebauungsverpflichtung und das Veräußerungsverbot werden als

 Verpflichtung im Grundbuch als Rückauflassungsvormerkung zugunsten der Gemeinde

 eingetragen. Die Nichtbeachtung dieser Regelungen hat die Rückübertragung des

 Bauplatzes abzüglich eines Kaufpreisanteils in Höhe von 3,00 €/m² zur Folge.

11.Auf den Grundsatzbeschluss des Gemeinderates vom 18.12.2003 – Beschlussvorlage Nr.

 2003/0120/00 – zur Vermarktung künftiger Baulandflächen und zur Erhebung einer

 Verwaltungskostenpauschale für die Samtgemeinde Meinersen wird hingewiesen.

Aufgrund der umfangreichen Darstellungen im Beschlussvorschlag wird im Sachverhalt nur auf wesentliche, grundlegende und zusätzliche Erläuterungen eingegangen.

Nach dem aktuellen Teilungsentwurf des Vermessungsbüros Erdmann aus Gifhorn können in dem Wohnbaugebiet insgesamt 50 Bauplätze zur Bebauung mit Einzel- und Doppelhäusern gebildet werden.

Der Rat der Gemeinde Leiferde hat mit dem Bebauungsplan „Mühlenberg IV“ die Voraussetzungen für die Erweiterung des bestehenden Wohnbaugebietes „Mühlenberg II“ in Leiferde geschaffen. Der Bebauungsplan hat mit Veröffentlichung im Amtsblatt des Landkreises Gifhorn am 30.11.2021 Rechtskraft erlangt.

Für den vorgesehenen Geschosswohnungsbau liegen der Verwaltung insgesamt 26 Bewerbungen vor. Seitens der Verwaltung wird davon ausgegangen, dass hier spezielle Vergabekriterien festgelegt werden sollen.

Der als Anlage 3 beigefügten städtebaulichen Kalkulation liegen als Grundlage Grobkalkulationen zur Herstellung der Verkehrsanlagen und der abwassertechnischen Anlagen (Regenwasser) des Ingenieurbüros Kepper aus Gifhorn und des Wasserverbandes Gifhorn zugrunde. Nach dieser Kalkulation ergibt sich für die Gemeinde ein vorläufiger Überschuss.

Der Verwaltung liegen Interessensbekundungen von insgesamt 970 Bewerbern vor.

Nach den Bestimmungen des Niedersächsischen Kommunalverfassungsgesetzes in Verbindung mit der in der Hauptsatzung der Gemeinde genannten Wertgrenzen muss jeder einzelne Bauplatzverkauf durch den Rat der Gemeinde Leiferde beschlossen werden.

Da den Alteigentümern das Recht des ersten Zugriffs vertraglich zugesichert wurde, ist diesem Personenkreis zunächst die Möglichkeit einzuräumen, ein Baugrundstück zu erwerben. Das bedeutet, alle Alteigentümer sind über die Möglichkeit eines Grundstückserwerbs zu informieren. Bislang liegt eine Bewerbung von einem Alteigentümer vor. Selbstverständlich muss auch dieser Personenkreis die Bebauungsverpflichtung einhalten.

Seitens der Verwaltung wird vorgeschlagen, zwei Bauplätze zur Vergabe durch den Gemeinderat zurückzuhalten. Diese Bauplätze können z. B. für einen Arzt, welcher sich in der Gemeinde niederlässt, zurückgehalten werden. Die Lage der Grundstücke kann vom Gemeinderat frei gewählt werden. Die bezifferten Bauplätze Nr. 17 und 42 wurden im interfraktionellen Gespräch der Gemeinde Leiferde am 15.12.2021 gewählt.

Im Rahmen der Vergabe der Bauplätze ist der Wohnbildungsbedarf der einheimischen Bevölkerung vorrangig zu decken. Insofern ist zu gewährleisten, dass im 1. Lostopf zunächst Leiferder Einwohner von diesem Wohnbaugebiet profitieren. Auswärtige Bewerber kommen im 2. Lostopf zum Zuge, wobei hier keine Unterscheidung nach Bewerbern innerhalb und außerhalb der Samtgemeinde gemacht wird. Dies wird damit begründet, dass in allen Mitgliedsgemeinden der Samtgemeinde in den letzten Jahren eigene Wohnbaugebiete umgesetzt wurden und damit der Bedarf von Bewerbern aus der Samtgemeinde zumindest teilweise gedeckt wurde.

Nach der aktuellen Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses beim Katasteramt Gifhorn beträgt der Kaufpreis für voll erschlossenes Wohnbauland in Leiferde mit Stand vom 31.12.2020 = 125,00 €/m². Aus Sicht der Verwaltung ist der vorgeschlagene Verkaufspreis in Höhe von 165,00 €/m² wertangemessen und wirtschaftlich umsetzbar. Zudem ist hier zu berücksichtigen, dass in dem Verkaufspreis bereits ein Erschließungskostenanteil – siehe auch städtebauliche Kalkulation – in Höhe von rund 106,00 €/m² enthalten ist.

Aus Sicht der Verwaltung ergibt sich zur Erschließung und Vermarktung des Wohnbaugebietes „Mühlenberg IV“ in Leiferde folgender Zeitplan:

Rechtskraft Bebauungsplan       liegt vor

Vorgespräche zur Durchführung des Ausschreibungs-

verfahrens und der anschließenden Erschließung mit den

beteiligten Ver- und Entsorgungsträgern     Herbst/Winter 2021/22

Ausschreibung        Januar 2022

Beginn der Erschließung       April 2022

Bauende und somit baureife Grundstücke     Herbst 2022

Die Verwaltung wird mit der Vermarktung der Grundstücke im 2. Quartal 2022 beginnen.

Die Aufnahme einer zeitlichen Bauverpflichtung hat den Vorteil, dass die Gemeinde Leiferde zeitnah mit dem Endausbau der Erschließungsanlagen beginnen kann. Des Weiteren wird eine Spekulation mit Bauland – wie schon in anderen Baugebieten zu beobachten – durch die Aufnahme dieser Verpflichtung unterbunden. Zur Absicherung dieser Regelung ist die Aufnahme in das Grundbuch zwingend erforderlich. Die notariellen Kosten einer Rückabwicklung trägt der Veranlasser – also der Bauplatzkäufer.

Nach dem Grundsatzbeschluss aus dem Jahre 2003 erhält die Samtgemeinde Meinersen eine Verwaltungskostenpauschale in Höhe von 7 % vom festgesetzten Verkaufspreis der Bauplätze.

Diese Beschlussvorlage dient zunächst ausschließlich der Vergabe der o. g. Bauplätze.

Das endgültige Zahlenwerk mit Gegenüberstellung der zu erzielenden Ein- und Auszahlungen ergibt sich erst nach Verkauf sämtlicher Bauplätze im Wohnbaugebiet und nach Vorlage der Schlussrechnungen zur Herstellung der Erschließungsanlage. Die darauf basierende städtebauliche Kalkulation wird dementsprechend ständig fortgeschrieben.

Die entsprechenden Vertragskosten im Rahmen der Beurkundung der Grundstückskaufverträge haben die Erwerber zu übernehmen. Die Vermessungsaufwendungen sind allerdings im Kaufpreis bereits enthalten.

Parzellierungsplan

Lageplan Geschosswohnungsbau

Vorläufige städtebauliche Kalkulation

Darstellung der Bauplätze zur Verwendung des Gemeinderates

Antrag der CDU Fraktion Leiferde vom 09.02.2019